Inventário de imóvel: o que fazer quando a casa ainda está no nome de quem faleceu

Quando a casa continua no nome de quem faleceu, a família precisa fazer o inventário e, depois, registrar a partilha na matrícula. A escritura ou a sentença encerra a divisão da herança. A propriedade, porém, só é atualizada perante terceiros quando o título chega ao Cartório de Registro de Imóveis.

Índice

•         Por que o imóvel não muda de nome sozinho
•         Inventário judicial ou extrajudicial
•         Documentos necessários
•         Etapas para regularizar a casa
•         Custos e cuidados
•         Como a Matos Consultoria pode ajudar
•         Perguntas frequentes (FAQ)
•         Conclusão

 

Por que o imóvel não muda de nome sozinho

O falecimento abre a sucessão, mas não altera automaticamente a matrícula. Enquanto a partilha não for formalizada e registrada, a casa permanece em nome do falecido. Isso dificulta a venda, o financiamento, a doação e a divisão regular entre os herdeiros.

O Código de Processo Civil determina que o inventário seja instaurado em até dois meses da abertura da sucessão, que ocorre com o óbito (art. 611). O CPC não prevê multa para o atraso. Quando houver, a penalidade é estadual e tributária, de modo que a regularização continua possível, mas pode gerar custos adicionais conforme a legislação de cada estado.

 

Inventário judicial ou extrajudicial

Inventário extrajudicial

O inventário extrajudicial é realizado em Tabelionato de Notas, com assistência obrigatória de advogado ou defensor público. A escritura pública não depende de homologação judicial e serve como título para o registro imobiliário. O consenso entre os interessados é indispensável.

A Resolução CNJ nº 571/2024 permite a via extrajudicial também quando há herdeiro menor, incapaz ou testamento, desde que sejam cumpridas condições específicas. Para menores ou incapazes, é necessária manifestação favorável do Ministério Público. Para testamento, é preciso haver autorização expressa do juízo sucessório, em sentença transitada em julgado, e todos os interessados devem ser capazes, concordes e representados por advogado.

Inventário judicial

A via judicial costuma ser necessária quando há conflito entre herdeiros, impossibilidade de acordo ou testamento que reconheça filho ou contenha declaração irrevogável. Nesses casos, o advogado analisa o caso, apresenta o pedido e conduz a partilha perante o Judiciário.

 

Documentos necessários

Em geral, a família precisa reunir:

•         Certidão de óbito e documentos do falecido.
•         RG, CPF e certidões atualizadas dos herdeiros e do cônjuge ou companheiro.
•         Certidão sobre a existência de testamento.
•         Matrícula atualizada e certidão de ônus do imóvel.
•         Comprovantes de IPTU, valor venal e certidão municipal.
•         Informações sobre outros bens, contas e dívidas.
•         Declaração e comprovante do ITCMD.
•         Procurações e documentos adicionais solicitados pelo advogado, tabelionato ou juízo.

 

Etapas para regularizar a casa

1.       1. Faça o levantamento familiar e patrimonial. Identifique herdeiros, regime de bens, testamento, dívidas e todo o patrimônio. O inventário deve abranger todos os bens e direitos, e não apenas a casa.
2.       2. Confira a matrícula do imóvel. Verifique titularidade, descrição, área, construções averbadas e eventuais ônus. Se a matrícula estiver desatualizada, pode ser necessário resolver pendências antes ou em paralelo ao inventário.
3.       3. Escolha a via e formalize a partilha. Com orientação jurídica, defina o procedimento judicial ou extrajudicial. No Paraná, o ITCMD é declarado pelo sistema ITCMD WEB da Secretaria da Fazenda, e a Lei nº 18.573/2015 determina que o imposto seja pago antes de lavrado o instrumento nas transmissões causa mortis.
4.       4. Registre o título na matrícula. A etapa final é apresentar a escritura pública ou o formal de partilha ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Somente após o registro a matrícula passa a indicar oficialmente os novos proprietários.

Custos e cuidados

O total pode incluir honorários advocatícios, ITCMD, certidões, emolumentos do tabelionato e do registro, além de despesas para corrigir a documentação do imóvel. Como valores e exigências variam, peça estimativas individualizadas antes de escolher a estratégia.

Vender o imóvel antes da regularização exige cautela. Um contrato particular não substitui o inventário nem o registro. Por isso, confirme a situação da matrícula e a viabilidade jurídica do caso antes de qualquer negociação.

Como a Matos Consultoria pode ajudar

A Matos Consultoria presta consultoria para inventários e partilhas e apoia a obtenção de certidões, averbações, registros e regularização da documentação do imóvel. O trabalho organiza documentos, acompanha demandas nos cartórios e reduz etapas de retrabalho.

O apoio da consultoria complementa a orientação jurídica e não substitui o advogado, cuja participação é obrigatória no inventário extrajudicial.

Perguntas frequentes (FAQ)

Posso vender uma casa ainda em nome do falecido?

A venda exige análise jurídica. Em regra, é necessário formalizar a sucessão antes da alienação. Existem soluções específicas para bens do espólio, mas elas dependem do caso e exigem orientação profissional.

Um único herdeiro pode fazer o inventário?

Qualquer herdeiro pode iniciar o procedimento, mas todos os interessados precisam ser identificados e respeitados na partilha.

A escritura de inventário já altera a matrícula?

A escritura precisa ser apresentada ao Registro de Imóveis para que a propriedade seja transferida na matrícula.

Precisa de advogado para inventário em cartório?

Sim. A assistência de advogado ou defensor público é obrigatória no inventário extrajudicial.

Dá para fazer inventário anos depois do falecimento?

Sim. Podem existir pendências fiscais, documentos vencidos e maior complexidade. Quanto antes a família organizar o caso, menor o risco de acumular problemas.

Conclusão

Quando a casa permanece no nome de quem faleceu, o caminho é organizar documentos, escolher a via adequada, recolher o ITCMD, formalizar a partilha e registrar o título na matrícula. Com orientação jurídica e apoio documental especializado, a família transforma um processo aparentemente travado em uma sequência administrável de etapas.

Se você está com um imóvel nessa situação, fale com a Matos Consultoria para entender os próximos passos e receber uma orientação inicial sobre a documentação necessária.