O que verificar na matrícula antes de comprar um imóvel usado

A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel. Um documento sem pendências visíveis não garante nada; é a matrícula atualizada que comprova quem é o verdadeiro proprietário e se o imóvel pode ou não ser vendido.

Índice

• Por que a matrícula é o documento mais importante
• Como ler e entender a matrícula
• Checklist de alertas: o que procurar
• Cuidado com o histórico de alienações
• Quais certidões pedir no cartório
• Conclusão: não confie só no contrato
• Perguntas frequentes (FAQ)

Por que a matrícula é o documento mais importante

A matrícula reúne toda a história da propriedade em ordem cronológica. Ela mostra como o imóvel foi adquirido, se há bloqueios judiciais, dívidas atreladas ou restrições que podem transformar a sua compra em um problema jurídico e financeiro.

Ler esse documento antes de assinar contrato ou pagar sinal é o ponto de partida obrigatório para qualquer diligência imobiliária segura.

Como ler e entender a matrícula

1. Cabeçalho e qualificação

A primeira parte traz o número único do imóvel, a metragem declarada e a localização. É aqui que você confere se a casa que está visitando tem o mesmo tamanho no papel. Divergências de área são comuns e costumam exigir processo de regularização para serem corrigidas.

2. Registros (R.)

Os registros (R.1, R.2…) mostram quem comprou, quem vendeu, quem deu o imóvel em garantia e as constrições judiciais como penhora ou arresto. São atos registrais que criam, transferem ou modificam direitos reais sobre o imóvel. Sem registro no cartório, a pessoa tem apenas um contrato de gaveta, mas não é proprietária perante a lei.

3. Averbações (Av.)

As averbações (Av.1, Av.2…) são anotações que mudam as condições do imóvel ou dos donos, mas não transferem a propriedade. É nas averbações que aparecem construções, demolições, alterações de metragem, mudanças de nome por casamento ou divórcio dos proprietários e cláusulas restritivas.

Checklist de alertas: o que procurar

Ao ler a matrícula, procure especificamente por três tipos de bloqueios:

• Ônus reais: Hipoteca, alienação fiduciária ou usufruto. Significa que o imóvel é garantia de uma dívida ou que outra pessoa tem o direito de usá-lo.
• Gravames judiciais: Penhora ou indisponibilidade (registrados como R). O imóvel está bloqueado por ordem judicial para pagar dívidas trabalhistas, fiscais ou cíveis do antigo proprietário. Neste caso, a compra deve esperar a baixa da constrição.
• Cláusulas restritivas: Inalienabilidade ou incomunicabilidade. O imóvel pode ter sido doado com cláusulas que restringem ou impedem a venda.

Atenção: se um ônus não tem uma averbação de cancelamento registrada após ele, a dívida ou restrição ainda está ativa.

Cuidado com o histórico de alienações

Verificar quem foram os proprietários anteriores não é excesso de zelo. Há dois riscos jurídicos importantes nesse ponto:

• Fraude contra credores: Ocorre quando a venda se dá antes de qualquer ação judicial, mas o vendedor era insolvente. Pode gerar pedido de anulação da compra pelos credores.
• Fraude à execução: Ocorre quando já existe ação judicial em curso contra o vendedor no momento da venda. Nesse caso, a lei (CPC, art. 792) pode declarar a alienação ineficaz perante o credor, independentemente de o comprador ter agido de boa-fé — especialmente se a penhora já estava registrada na matrícula.

Avalie se as vendas anteriores fazem sentido e se não ocorreram transferências muito rápidas em curtos períodos de tempo. Quando há dúvida, pesquise o histórico de ações judiciais do vendedor.

Quais certidões pedir no cartório

Para ter segurança, não peça apenas uma cópia simples. Solicite:

• Certidão de inteiro teor: A cópia fiel de toda a matrícula, com todos os registros e averbações.
• Certidão de ônus e ações: Um atestado do próprio cartório confirmando se existe ou não alguma restrição ativa.

A certidão deve ter sido emitida há no máximo 30 dias. Esse prazo está previsto no Decreto 93.240/86, que regulamenta a Lei Federal 7.433/85. Documentos mais antigos não refletem penhoras ou restrições que possam ter sido registradas depois.

Não confie só no contrato

A matrícula é o coração da segurança jurídica imobiliária. Ela revela os problemas que nenhum vendedor vai informar espontaneamente durante a visita.

Antes de fechar negócio, peça as certidões atualizadas no Cartório de Registro de Imóveis. Ler cada registro e averbação com atenção custa muito menos do que perder o imóvel após a compra.

Conte com a expertise da Matos Consultoria para decifrar a burocracia e garantir a sua segurança jurídica. Nós cuidamos da auditoria documental para que você foque apenas na realização do seu novo projeto, com total paz de espírito. 

Perguntas frequentes (FAQ)

Qual a diferença entre registro e averbação?

Registro (R) cria ou transfere direitos reais sobre o imóvel, como compra e venda, hipoteca, alienação fiduciária e penhora judicial. Averbação (Av) anota mudanças nas condições do imóvel ou dos proprietários, como construções, demolições, casamentos e divórcios.

Posso comprar imóvel com alienação fiduciária na matrícula?

Sim, mas o saldo devedor com o banco precisa ser quitado durante o processo de compra, ou o financiamento deve ser formalmente transferido para o seu nome com aprovação do banco.

O que fazer se o imóvel não tiver matrícula?

Imóveis muito antigos podem ter apenas “transcrição”, o sistema anterior à vigência da Lei 6.015/73 (implementada nos cartórios a partir de meados dos anos 1970). Nesse caso, o cartório precisará abrir uma matrícula nova antes ou durante a venda, o que pode atrasar o negócio.

Uma penhora na matrícula impede a compra?

Na prática, sim. Comprar um imóvel penhorado significa assumir o risco de perdê-lo em um leilão judicial. A venda só é segura se a penhora for baixada e o cancelamento estiver registrado antes da escritura.