Passo a passo para vender um imóvel com segurança

Vender um imóvel não é apenas entregar a chave e assinar um contrato. Para que a venda tenha validade jurídica e não gere dores de cabeça no futuro, é preciso seguir uma ordem lógica de documentos, impostos e registros em cartório.

Índice

• Por que a ordem das etapas importa
• As 5 etapas da venda segura
• Quanto custa vender um imóvel? (E quem paga)
• Conclusão: a venda só termina no registro
• Perguntas frequentes (FAQ)

Por que a ordem das etapas importa

Pular etapas na venda imobiliária costuma custar muito caro. Se você assina o contrato de venda antes de checar as certidões, pode descobrir no dia da escritura que o imóvel está bloqueado por uma penhora antiga.

A boa notícia é que o processo de venda é previsível. Quando feito na ordem certa, o cartório não trava, o comprador tem segurança para pagar e você recebe o dinheiro sem o risco de o negócio ser desfeito pela justiça.

As 5 etapas da venda segura

1. Reúna a documentação básica

Antes de anunciar ou negociar, junte os documentos fundamentais:

• Do imóvel: Matrícula atualizada (emitida há no máximo 30 dias), capa do IPTU e declaração de quitação do condomínio (se for apartamento).
• Do vendedor: RG, CPF, certidão de estado civil atualizada e comprovante de endereço de todos os proprietários e cônjuges.

2. Verifique pendências na matrícula

Tire uma matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). É nela que aparecem hipotecas, penhoras ou restrições judiciais. Um ônus ativo não impede a venda automaticamente, mas o comprador precisa saber dele antes de assinar qualquer documento, e a dívida precisará ser quitada ou descontada do preço final.

3. Providencie as certidões

As certidões são recomendadas para proteção do comprador e do vendedor. O comprador prudente costuma solicitar:

• Certidão de ônus e ações (emitida pelo CRI).
• Certidão negativa de débitos da prefeitura (IPTU).
• Certidões pessoais do vendedor: Justiça Estadual, Federal, Trabalhista e Protestos.

Atenção: em setembro de 2025, o CNJ proibiu os cartórios de exigir certidões negativas de débitos tributários como condição para lavrar ou registrar escrituras. As certidões continuam sendo essenciais para a diligência do comprador, mas não podem mais ser usadas como trava formal pelo cartório.

4. Assine a escritura pública

Para imóveis com valor acima de 30 vezes o salário mínimo nacional vigente (conforme o art. 108 do Código Civil), o contrato particular não basta. As partes precisam ir a um Tabelionato de Notas para lavrar a escritura pública de compra e venda.

Atenção: na prática, a maioria dos municípios exige o comprovante de pagamento do ITBI antes de o tabelião assinar a escritura.

5. Registre a venda no CRI

A escritura lavrada não transfere o imóvel automaticamente. O comprador precisa levar essa escritura ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI) para registrar a venda na matrícula. Somente após esse registro o comprador passa a ser o proprietário perante a lei e terceiros.

Quanto custa vender um imóvel? (E quem paga)

Na prática do mercado, a divisão de custos costuma funcionar assim:

• ITBI: A alíquota varia conforme o município — em geral entre 2% e 3% na maioria das cidades, podendo ser maior em alguns casos. Pago pelo comprador.
• Escritura pública no tabelionato: Paga pelo comprador.
• Registro da venda no CRI: Pago pelo comprador.
• Certidões: Pagas pelo vendedor (são a prova da situação jurídica do imóvel e do vendedor).
• Comissão do corretor: A tabela varia conforme o estado; em imóveis residenciais urbanos, a comissão costuma ser de 6%, paga pelo vendedor.

 

Importante: essa é a divisão habitual de mercado, mas nada impede que as partes negociem uma divisão diferente e registrem isso no contrato.

A venda só termina no registro

Vender um imóvel com segurança exige paciência com a burocracia, mas protege o patrimônio de uma vida inteira.

A regra de ouro é simples: a venda não acaba quando o dinheiro cai na conta, nem quando a chave é entregue, nem quando a escritura é assinada. Juridicamente, a venda só termina quando o Cartório de Registro de Imóveis atualiza a matrícula com o nome do novo proprietário.

Conte com a Matos Consultoria para cuidar de todos os detalhes burocráticos do pós-venda. Garantimos que o registro seja efetivado sem erros, protegendo você de responsabilidades futuras e assegurando que a negociação seja finalizada de forma definitiva. 

Perguntas frequentes (FAQ)

Qual a diferença entre escritura e registro?

A escritura (feita no Tabelionato de Notas) é o contrato oficial que comprova o fechamento do negócio. O registro (feito no CRI) é o ato que altera o proprietário oficial do imóvel perante a lei e terceiros. Sem o registro, a transferência não tem eficácia jurídica plena.

O imóvel com dívida de IPTU pode ser vendido?

Sim, mas a dívida de IPTU acompanha o imóvel, não a pessoa. O comprador assume essa dívida ao se tornar proprietário. O ideal é abater o valor do IPTU em atraso do preço da venda e deixar isso registrado no contrato.

Quanto tempo leva o processo inteiro?

Se os documentos estiverem em dia, levantar as certidões e lavrar a escritura costuma levar cerca de 15 dias. O registro final no cartório costuma levar mais 30 dias, podendo variar conforme o volume de trabalho de cada serventia.

A assinatura do cônjuge é obrigatória?

Na maioria dos regimes de bens — como comunhão parcial ou comunhão universal — sim. A venda só tem validade plena se o cônjuge concordar com o negócio por meio da outorga uxória ou marital. A exceção é o regime de separação total de bens, devidamente formalizado em pacto antenupcial.